Kira Tespit Davaları

22 Temmuz 2022 by admin0
kira-tespit-davasi.jpg

Kira Tespit Davaları

Kira tespit davaları, diğer adıyla kira bedelinin tespiti davaları, kira miktarlarının günümüz ekonomik koşulları içinde kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kalması durumunda başvurulan bir dava türüdür. Bu sebeple özellikle mülk sahipleri tarafından sıklıkla tercih edilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Ve 345. Maddelerinde düzenlenen kira tespit davasını açabilmek belirli şartların varlığı gereklidir.

Peki hangi şartlarda kira tespit davası açılabilir?

 

  • Kira tespit davası açabilmek için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kanun gereği hem yazılı, hem de sözlü olarak kira sözleşmesi yapmak mümkündür. Kanun, kira sözleşmeleri konusunda şekil serbestesi tanımıştır. Ancak yazılı bir sözleşmenin varlığı, her zaman için ispat kolaylığı sağlayacaktır.

 

  • Bir diğer şart ise davayı açmakta hukuki yararınızın bulunmasıdır. Bu davayı hem kiracı, hem de kiralayan yani mülk sahibinin açması mümkündür. Yeter ki davayı açmakta bir hukuki yararı bulunsun.

 

  • Diğer bir husus ise kira tespit davaları ancak konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilmektedir. Yani taşınır kiralarında, bu davayı açmak mümkün olmayacaktır.

 

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?

Kanunumuzda kira tespit davasının açılabilmesi için bir süre öngörülmemiştir. Ancak kira tespit davalarının ne zaman açılabileceği, kira sözleşmesinin özelliklerine göre farklılık göstermektedir. Farklı ihtimalleri inceleyecek olursak;

  • Sözleşme serbestesi ilkesi gereği taraflar, kira artış miktarını sözleşmede özgürce belirleyebilir. Ancak bunun üst sınırı TÜFE’dir. TÜFE’nin üstünde olacak şekilde bir artış miktarı belirleyemezler. Tarafların belirledikleri artış oranı yasal sınırlar içindeyse ve henüz kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmadıysa kira tespit davası açılması mümkün değildir.
  • Tarafların belirledikleri kira artış miktarı yasal sınırlar içinde olsa dahi, kira sözleşmesi en az 5 yıldır devam ediyor ise kira tespit davası açılması mümkündür.
  • Taraflar, nadir de olsa kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirlememiş olabilirler. Böyle durumlarda ilk kira döneminin bitiminde, mahkemeye başvurarak kira artış miktarının hakim tarafından belirlenmesini talep edebilirler. Ancak hakim tarafından belirlenecek artış oranı TÜFE miktarının üzerinde olamaz.
  • Bir de kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlar vardır. Kira bedeli, yabancı para cinsinden belirlenmiş ise kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bunun tek istinası Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen aşırı ifa güçlüğü durumudur. Ancak kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde de 5. Yıldan itibaren kira tespit davası açmak mümkündür.

 

Kira Tespit Davaları
Kira Tespit Davaları

 

Dava Açılmadan Önce Gönderilecek İhtarın Etkisi

Kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmadan en az 30 gün önce bir ihtarname gönderilmesi, davanın bu ihtarname gönderildikten sonra açılması durumunda mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli o kira döneminden itibaren geçerli olur.

İhtarname gönderilmeden doğrudan dava açılan durumlarda ise mahkemece belirlenecek kira bedeli, gelecek kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Yargılama

Kira tespit davalarında; mahkemeler, yeni kira bedelinin saptanması için kapsamlı bir bilirkişi raporu aldırmaktadır. Bilirkişi raporunda; konut veya işyerinin yıpranma durumu, iç ve dış özellikleri, bulunduğu muhit, sahip olduğu ulaşım ve altyapı imkanları, piyasa koşullarına göre ve emsal taşınmazların kira bedellerine kıyas yaparak bir kira bedeli belirlemektedir.

Belirlenen bu yeni kira bedeline, kiracının taşınmazda ne kadar süredir bulunduğuna göre genelde mahkemece, bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.

Bu davalarda, hüküm kesinleşmeden icraya konulması mümkün değildir.

Yeni Malik Kira Tespiti Davası Açabilir Mi?

Taşınmazı yeni devralan kişi, kira sözleşmesinde eski malikin yerine geçmektedir. Yani yeni malik ile kiracı arasında, yeni bir kira sözleşmesi kurulmamakta, var olan kira sözleşmesi devam etmektedir. Dolayısıyla ancak yukarıda saydığımız şartlar var ise yeni malikin, kira tespit davası açma hakkı vardır. Örneğin, kira artış miktarı, yasal sınırlar içinde olan bir kira sözleşmesinde, sözleşmenin  3. Yılında  taşınmazı yeni bir kişi devraldığında kira tespit davası açması mümkün olmayacaktır.

Paylı Mülkiyet Durumunda Paydaşlar Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Pay mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, her paydaşın kira tespit davası açma hakkı vardır. Ancak her paydaş, kendi payına düşen kira miktarının tespitini talep edebilir. Örneğin payınızın ½ olduğu bir taşınmazda, ancak yarı kira bedelinin tespiti için dava açmanız mümkündür. Taşınmazın tamamı üzerinden kira bedeli tespiti yapılamaz.


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


Av. Yasemin Kuzu

Hukuk, güven koruyucu normlar oluşturmak, bu güvenin nitelik, koşul ve kapsamını belirleyici teknik güvenlik normları yaratmak ve güvene dayalı hareketi koruyarak sorumluluk altında sonuçlar bağlamak zorundadır.