Kira Artışlarında Yeni Dönem

Ülkenin içinden geçtiği zorlu ekonomik koşullar, yıllık enflasyonun oldukça yükselmesi kira artış oranlarına da yansımıştır. Genelde TÜFE(tüketici fiyat endeksi) üzerinden yapılan yıllık kira zamları, TÜFE’nin Mayıs ve Haziran aylarında %70’in üzerine çıkmasıyla, yeni dönemde kira miktarını bir önceki yılın 2 katına çıkarmıştır. Bu durum kiracıları oldukça zor durumda bırakmıştır. Diğer yandan yıllık enflasyonun %70’in çok üzerinde olduğunu söyleyen mülk sahipleri ise yapılan kira artışlarından tatmin olmamıştır.

Tüm bu tartışmalar sürerken 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” yayınlanmıştır. İlgili Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenerek 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında kira artışı yapılacak sözleşmelerde, kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.

Normalde konut ve işyeri kiralarında, 12 aylık Tüfe ortalaması alınarak kira döneminin sonunda bir artış yapılırken, 01.07.2023 tarihine kadar Tüfe oranına bakılmaksızın en fazla %25 oranında kira artışı yapılabilecektir.

Kira artış oranının belirlenmediği, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2 . fıkrası gereği hakimin müdahalesi ile kira artış oranının belirleneceği kira sözleşmelerinde de bu geçici madde hükmü uygulanacak ve hakim, 01.07.2023 tarihine kadar, %25’in üzerinde bir kira artış oranına karar veremeyecektir.

 

 

Ancak bu geçici maddenin kapsam dışında bıraktığı 2 önemli istisna durum vardır:

 

• Bunlardan birincisi işyeri kiralarıdır. Geçici madde, sadece konut kiralarını kapsamına almıştır. Yani, işyeri kiralarında halen %25’in üzerinde bir kira artışı yapılması mümkündü.

 

• Geçici maddenin, kapsam dışı bıraktığı önemli bir diğer istisna hal ise kira tespit davalarıdır. Kira tespit davaları ile ilgili yakın zamanda kapsamlı bir yazı yayınlanacaktır. Ancak konumuzu aydınlatması açısından kısaca değinmek gerekirse; kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmak üzereyse, sözleşmenin son ayından 1 ay önce kiracıya, kira miktarının hangi miktarda arttırılacağı, bu artışın kabul edilmediği takdirde dava yoluna gidileceği ihtarname ile bildirilir. Kiracının, mülk sahibi tarafından bildirilen kira bedelini kabul etmemesi durumunda ise kira tespit davası açılır. Mahkeme civardaki emsal taşınmazların rayiç değerlerine göre bir kira miktarı belirler. Belirlenen kira miktarı, o dönemden itibaren geçerli olur. İhtar çekilmeden doğrudan kira tespit davası açıldığı takdirde ise mahkemece belirlenecek kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

 

Kira tespit davaları, bu geçici maddenin kapsamında değildir. Yani 5 yıl ve üzerinde devam eden kira sözleşmelerinde, %25’ten fazla bir kira artış oranı için kira tespit davası açmak mümkündür.