Önalım Hakkından (Şufa) Doğan Tapu İptal Tescil Davaları

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını 3. Bir kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşa bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması ile doğar. Önalım hakkının kullanılabilmesi için ise ancak payın 3. Bir kişiye devredilmesi gerekmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nda sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasadan doğan önalım hakkı olmak üzere iki adet önalım hakkı tanımlanmıştır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasadan doğan önalım hakkı arasında sadece kuruluş bakımından farklılıklar bulunmaktaysa da önalım hakkının sahibine sağladığı haklar bakımından bir ayrım bulunmamaktadır.

Bu yazımızda yasal önalım hakkını inceleyeceğiz.

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkından söz edebilmek için öncelikle;

 

·        Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz olmalı,

·        Önalım hakkı sahibinin söz konusu taşınmazda payı olmalı,

·        Son olarak da taşınmazdaki pay, paydaşlar dışında 3. Bir kişiye devredilmelidir.

 

Önalım hakkından doğan davalarda, önalım hakkını kullanacak tarafın hem satış yapıldığı anda, hem de mahkeme kararı kesinleşinceye kadar taşınmazda paydaş olması gerekmektedir. Satış anında paydaş olmasına rağmen, mahkeme devam ederken payını 3. Bir kişiye devretmesi durumunda artık taşınmazda paydaş olmayacağı için önalım hakkını da kullanamayacaktır.

Yasal Önalım Hakkı Ne Kadar süre İçerisinde Kullanılmalıdır?

Yasal önalım hakkının kullanımında, kanun iki farklı hak düşürücü süre öngörmüştür. Bu süreler geçirildiği takdirde, artık yasal önalım hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır.

İlk süre, 3 aylık süredir. Satış gerçekleştikten sonra alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşa noter ihtarnamesi ile bildirmek zorundadır. Diğer paydaş noter ihtarnamesi kendisine tebliğ edildikten sonra 3 ay içerisinde önalım haklarını kullanabilir. 3 ay içinde bu hakkını kullanmadığı takdirde önalım hakkı düşer. Bu süre sonunda artık önalım hakkını kullanamaz.

Burada diğer paydaşa yapılacak bildirimin mutlaka noter ihtarnamesi ile yapılması gerekmektedir. Arama, mesaj, mail yoluyla yapılan bildirimler kabul edilmemektedir.

Diğer yandan bildirimin mutlaka, satıştan sonra yapılması gerekmektedir. Yargıtay, verdiği bir kararda satış işleminden önce diğer paydaşa yapılan bildirimi geçerli kabul etmemiştir.

Peki diğer paydaşa, noter kanalıyla bildirim yapılmadığı durumlarda önalım hakkı ne zamana kadar kullanılabilir?

Kanun, diğer paydaşa noter kanalıyla satışın bildirilmediği durumlarda, satışın üzerinden 2 yıl geçmesiyle önalım hakkının düşeceğini öngörmüştür. Yani, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satıştan haberdar edilmediğini ileri süremeyecek, pay devrinin üzerinden her halükarda 2 yıl geçmesi ile önalım hakkı düşecektir. Bu yüzden satışın, noter ihtarnamesi ile bildirilmediği durumlarda, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu hakkını 2 yıl içinde kullanmalıdır.

Önalım Hakkından Feragat Etmek veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Önalım hakkından hem feragat etmek, hem de vazgeçmek mümkündür. Feragat durumunda önalım hakkı sahibi bu hakkından tamamen vazgeçmektedir. Önalım hakkından feragat işleminin mutlaka noterde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Feragat durumunda, pay sahibi artık yapılan hiçbir satışta önalım hakkını kullanamaz.

Önalım hakkından vazgeçme ise sadece bir satış için önalım hakkının kullanılmasının vazgeçilmesidir. Taşınmaz üzerinde diğer yapılacak pay devirlerini kapsamaz. Vazgeçme yazılı şekilde yapılmalıdır. Satıştan önce veya sonra yapılabilir.

 

 

Peki Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Mevcut mu?

Hukukumuzda bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Bu durumları sayacak olursak;

·        Önalım hakkından önceden feragat edilmiş ise hak kullanılamaz.

·        Paylı mülkiyete konu taşınmazdaki bir pay, icra kanalıyla satıldığı takdirde diğer paydaş, hakkını kullanamaz.

·        Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan devirlerde, kullanılamaz.

·        Paydaşlardan birine ait payın kamulaştırılması halinde, diğer paydaş hakkını kullanılamaz.

 

Satış sözleşmesi haricindeki sözleşmelerle yapılan temliklerde önalım hakkı kullanılamaz. Örneğin; bağış sözleşmesi veya miras sözleşmesi yolu ile bir pay devredildiğinde, diğer paydaş önalım hakkını kullanamaz. En sık karşılaşılan durumlardan birisi ise bir payın bağışlama niyetiyle devredilmiş olsa bile tapuda satış olarak gösterilmesidir. Böyle durumlarda payı devreden ve devralan kişinin gerçek iradesi araştırılmalı, somut olayda gerçek bir satış işlemi olmadığı kanıtlanmalıdır.

·        Önalım hakkının kullanılamayacağı diğer bir önemli durum ise taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında fiili taksim olmasıdır. Paydaşlar fiili taksim konusunda anlaşmış da olabilirler veya yıllar içerisinde paydaşlar arasında ayrı bir fiili kullanma biçimi de oluşmuş olabilir. Her halükarda paydaşlar, taşınmazı fiili olarak taksim ettikleri durumlarda önalım hakkı kullanılmaz. Ancak fiili taksimin varlığı tanık ve diğer delillerle ispat edilmelidir. Örneğin, bir paydaş kendi kullandığı alanı bir çitle çevirmişse bu fiili taksim olduğunu göstermektedir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı, ancak dava yolu ile kullanılabilir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, payı satın alan 3. Kişiyi davalı göstererek önalım hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davası açmalıdır.

Ayrıca mahkemece verilecek süre içerisinde, payın satış bedelini mahkeme veznesinde yatırarak depo etmelidir. Satış bedelinde muvazaa olması yani satış bedelinin gerçekte olduğundan daha düşük veya daha yüksek gösterilmesi önalım davalarında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu konuya bir sonraki yazımızda detaylı olarak inceleyeceğiz.

Birden Fazla Paydaşın Olduğu Durumlarda Hak Nasıl Kullanılır?

Taşınmazda birden çok paydaşın olduğu durumlarda hepsinin önalım hakkını kullanabilmesi mümkündür. Bütün paydaşlar ayrı ayrı dava açabileceği gibi, birlikte de dava açabilirler. Dava kabul edildiği takdirde, 3. Kişiye satış işlemi iptal edilerek, devredilen pay tüm paydaşlara eşit olarak paylaştırılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım Hakkına Dayalı Davalarda Vekalet Ücreti

Önalım hakkına dayalı davalarda, nispi oranda harç alındığı gibi nispi oranda vekalet ücreti alınır. Alınacak olan vekalet ücreti, taşınmazın bedeline göre hesaplanmaktadır.